10秒で選び、7秒で覚える。
FP2級技能検定「不動産」の頻出用語60語を、
きおくる編集部の自前データで確認する一問一答ドリル。
本ページはきおくる編集部が独自に作成したFP2級技能検定の学習用ドリルです。日本FP協会・金融財政事情研究会（きんざい）とは関係のない非公式ページであり、本試験の出題を予告・保証するものではありません。出題する60語の用語・解説・ポイントはすべてきおくる編集部が法令および試験範囲にもとづいて執筆したオリジナルデータで、市販のテキスト・問題集の記述を転載したものではありません。税制・社会保険は毎年改正されるため、最新の数値は必ず一次情報でご確認ください。
FP2級の不動産は、3級の登記・価格・建築基準法に加えて、譲渡所得の各種特例（3,000万円特別控除・買換え特例・軽減税率）、土地の有効活用の事業方式（等価交換・事業受託・定期借地権）、投資判断指標（NOI利回り・DCF法・NPV）が加わります。単独の用語ではなく、税と活用を組み合わせた事例で問われるのが特徴です。
実技では、譲渡所得の計算や有効活用の方式比較が定番で、特例の適用要件を正確に覚えているかで正誤が決まります。
本ドリルは、2級で加わる論点を中心に頻出60語を4択で回すものです。登記と価格は3級で済ませている前提で、特例・借地借家・投資指標の用語を即答できる状態を作ります。
ドリルは60問で約12分。2級テキストを1周した後に回してください。正解後の復習画面には、特例の適用要件や併用の可否、投資指標の計算前提をポイントとして載せています。
特例は名前だけ覚えても得点になりません。「居住用」「所有期間10年超」「他の特例との併用不可」のような要件まで含めて1つの用語として扱うと、事例問題で適用可否を即断できます。
3周して9割を超えたら過去問へ。不動産の税制は改正の影響を受けるため、受検年度の教材で最新の要件を確認してください。
譲渡の特例では、3,000万円特別控除と軽減税率の併用可否、特定居住用財産の買換え特例との選択関係、相続空き家の特例の要件が定番です。借地借家法では、普通借地権と定期借地権（一般・事業用・建物譲渡特約付）の存続期間と契約方式、定期借家契約の要件を整理します。
有効活用では、等価交換方式で土地所有者が資金を出さずに建物を取得できる仕組み、事業受託方式との違いが頻出です。投資判断では、NOI利回りが「純収益÷投資額」であること、DCF法が将来のキャッシュフローを現在価値に割り引く考え方であることを押さえておきます。
本ドリルで出題する全60語を、すべて掲載します。ドリルでは4択形式で出題し、正解後に意味・別名・ポイントを表示します。掲載しているのはきおくる編集部が試験範囲にもとづいて執筆したオリジナルの用語データです。
譲渡の特例・有効活用の事業方式・投資判断指標。税と活用の組み合わせ問題に備える。 ※ 本レベルの収録60語をすべて掲載しています。
| QUESTION | Meaning | Example |
|---|---|---|
| 不動産登記（2級）ふどうさんとうき取引 | 表題部（物理的現況）と権利部（甲区＝所有権・乙区＝それ以外）で構成 | 登記事項証明書は誰でも交付請求できる。 |
| 登記の対抗力と公信力たいこうりょくとこうしんりょく取引 | 登記には対抗力はあるが公信力はない | 登記を信じて無権利者から買っても保護されない。 |
| 仮登記（2級）かりとうき取引 | 本登記の順位保全のための登記。仮登記のままでは対抗力がない | 本登記すると順位は仮登記の時点に遡る。 |
| 一物四価（2級）いちぶつよんか価格 | 公示価格・基準地標準価格・相続税路線価（80%）・固定資産税評価額（70%） | 基準日：公示と路線価は1/1、基準地は7/1。評価替えは固定資産税3年ごと。 |
| 鑑定評価の3手法（2級）かんていひょうかさんしゅほう価格 | 原価法・取引事例比較法・収益還元法。併用が原則 | 収益還元法には直接還元法とDCF法がある。 |
| 直接還元法ちょくせつかんげんほう価格 | 一期間の純収益÷還元利回りで収益価格を求める方法 | 純収益500万円・利回り5%なら1億円。計算問題で頻出。 |
| 手付金（2級）てつけきん取引 | 解約手付と推定。相手の履行着手前なら買主は放棄・売主は倍返しで解除 | 宅建業者が自ら売主のときは代金の2割が上限。 |
| 危険負担（2級）きけんふたん取引 | 引渡し前に双方無責で滅失した場合、買主は代金の支払いを拒絶できる | 2020年民法改正で「債務者主義」に整理された論点。 |
| 契約不適合責任（2級）けいやくふてきごう取引 | 追完請求・代金減額請求・損害賠償・解除が可能。種類品質は知った時から1年以内に通知 | 売主が宅建業者の場合、通知期間を引渡しから2年以上とする特約のみ有効。 |
| 住宅品質確保法の10年保証ひんかくほう取引 | 新築住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入防止部分は10年間の瑕疵担保責任 | 引渡しから10年。特約で20年まで伸長できる。 |
| 媒介契約の3類型（2級）ばいかいけいやく取引 | 一般・専任（3か月・2週間に1回報告・7日以内登録）・専属専任（1週間に1回・5日以内） | 専属専任は自己発見取引も不可。 |
| 宅建業者の報酬限度額（2級）ほうしゅうげんどがく取引 | 400万円超の売買媒介は「代金×3%＋6万円」＋消費税 | 貸借は双方合計で賃料1か月分以内。 |
| クーリング・オフ（宅建業法・2級）くーりんぐおふ取引 | 業者が自ら売主で事務所等以外の場所で申し込んだ場合、告知から8日以内なら書面で撤回可 | 引渡しを受け代金全額を支払うと不可になる。 |
| 普通借地権（2級）ふつうしゃくちけん借地借家 | 存続期間30年以上、更新後は20年・10年。更新拒絶には正当事由が必要 | 期間の定めがない場合も30年になる。 |
| 定期借地権の3類型ていきしゃくちけん借地借家 | 一般（50年以上・書面）・事業用（10〜50年未満・公正証書）・建物譲渡特約付（30年以上） | 公正証書が必須なのは事業用のみ。 |
| 普通借家と定期借家（2級）しゃっかけいやく借地借家 | 普通借家は1年未満の定めは期間なし扱い。定期借家は書面契約＋事前の書面説明で更新なし | 定期借家（1年以上）は期間満了1年〜6か月前に終了通知が必要。 |
| 造作買取請求権と特約ぞうさくかいとり借地借家 | 賃貸人の同意を得た造作を時価で買い取らせる権利。排除特約は有効 | 任意規定なので「買い取らない」特約が可能。 |
| 借賃増減請求権（2級）しゃくちんぞうげん借地借家 | 経済事情の変動で賃料の増減を請求できる。減額しない特約は無効（普通借家） | 定期借家では減額しない特約も有効になる。 |
| 区分所有法の決議要件（2級）くぶんしょゆうほうのけつぎ法令 | 普通決議は過半数、規約の設定変更・共用部分の重大変更は4分の3、建替えは5分の4 | 建替え決議の5分の4は規約でも緩和できない。 |
| 都市計画区域と区域区分（2級）としけいかくくいき法令 | 市街化区域（用途地域を定める）と市街化調整区域（原則定めない）への線引き | 非線引き区域・準都市計画区域もある。 |
| 開発許可（2級）かいはつきょか法令 | 市街化区域1,000㎡以上、非線引き・準都計3,000㎡以上、調整区域は規模問わず必要 | 農林漁業用建築物や公益施設（駅舎等）は不要。 |
| 建築確認（2級）けんちくかくにん法令 | 都市計画区域内の建築や大規模建築物の建築前に必要な確認 | 2階以上または延べ200㎡超の建築物が広く対象（2025年改正）。 |
| 接道義務と2項道路（2級）せつどうぎむ法令 | 幅員4m以上の道路に2m以上接する義務。4m未満の2項道路はセットバック | セットバック部分は建蔽率・容積率の敷地面積に算入しない。 |
| 用途地域と建築制限（2級）ようとちいき法令 | 13種類の用途地域ごとに建てられる建物が決まる。敷地が2地域なら過半の地域の規制 | 建蔽率・容積率は加重平均、用途は過半、防火は厳しい方。3つの使い分けが頻出。 |
| 建蔽率の緩和と適用除外けんぺいりつ法令 | 防火地域内の耐火建築物等＋10%・角地＋10%。8/10地域＋防火＋耐火は適用除外（100%） | 緩和は重複適用できる（＋20%）。 |
| 容積率と前面道路幅員（2級）ようせきりつ法令 | 前面道路12m未満なら「幅員×4/10（住居系）または6/10」と指定容積率の小さい方 | 2つの道路に接する場合は広い方の幅員で計算。 |
| 防火地域・準防火地域（2級）ぼうかちいき法令 | 耐火建築物等が義務になる地域。複数地域にまたがる場合は厳しい方を全体に適用 | 防火地域内の耐火建築物等は建蔽率＋10%とセットで覚える。 |
| 農地法3条・4条・5条（2級）のうちほう法令 | 3条（権利移動）は農業委員会、4条（転用）・5条（転用目的の移動）は知事等の許可 | 市街化区域内の4条・5条は農業委員会への届出で足りる。 |
| 国土利用計画法の事後届出（2級）こくどほう法令 | 市街化区域2,000㎡以上等の土地取引を契約後2週間以内に買主が届け出る制度 | 審査対象は利用目的のみ。対価は審査されない。 |
| 不動産取得税（2級）ふどうさんしゅとくぜい税金 | 標準税率4%（土地・住宅は3%）。相続・法人の合併による取得は非課税 | 新築住宅1,200万円控除・宅地の課税標準2分の1の特例がある。 |
| 登録免許税（2級）とうろくめんきょぜい税金 | 登記時の国税。課税標準は固定資産税評価額（抵当権は債権額） | 住宅用家屋の軽減は土地には適用されない。 |
| 印紙税（2級）いんしぜい税金 | 課税文書に貼付する国税。消印漏れは過怠税の対象だが契約は有効 | 電子契約には印紙税がかからない。 |
| 固定資産税（2級）こていしさんぜい税金 | 1月1日の所有者に課税・標準税率1.4%。住宅用地は200㎡まで6分の1 | 新築住宅は3年間（マンション5年間）税額2分の1の減額。 |
| 都市計画税（2級）としけいかくぜい税金 | 市街化区域内の土地建物に制限税率0.3%で課税。住宅用地は200㎡まで3分の1 | 固定資産税（6分の1）との特例割合の違いがひっかけ。 |
| 譲渡所得の長期・短期（2級）ちょうきたんき譲渡 | 譲渡年の1月1日で判定し、5年超は20.315%・5年以下は39.63% | 取得日から数えた実期間ではない点が最大のひっかけ。 |
| 取得費と概算取得費しゅとくひ譲渡 | 取得費が不明なときは譲渡収入の5%を概算取得費にできる | 相続で取得した場合は被相続人の取得時期・取得費を引き継ぐ。 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除（2級）さんぜんまんこうじょ譲渡 | 所有期間を問わず適用。配偶者・直系血族等への譲渡は不可。3年に1度しか使えない | 住宅ローン控除との併用は不可。 |
| 軽減税率の特例（2級）けいげんぜいりつ譲渡 | 所有期間10年超の居住用財産は6,000万円以下の部分が14.21% | 3,000万円特別控除と併用できる（控除後の金額に適用）。 |
| 特定居住用財産の買換え特例かいかえとくれい譲渡 | 10年超所有・10年以上居住等の要件で譲渡益への課税を繰り延べる特例 | 非課税ではなく繰延べ。3,000万円控除とは選択適用。 |
| 居住用財産の譲渡損失の特例じょうとそんしつのとくれい譲渡 | 一定要件下で譲渡損失を給与所得等と損益通算し、翌年以後3年間繰越控除できる | 土地建物の譲渡損失で通算できる数少ない例外。住宅ローン控除と併用可。 |
| 空き家の3,000万円特別控除（2級）あきやとくれい譲渡 | 相続した旧耐震の空き家を耐震改修または取壊して譲渡すると3,000万円控除 | 1981年5月31日以前建築・譲渡対価1億円以下などが要件。 |
| 固定資産の交換の特例こうかんのとくれい譲渡 | 同種の固定資産を交換したとき譲渡がなかったものとできる特例 | 1年以上所有・交換差金が高い方の20%以内などが要件。 |
| 自己建設方式と事業受託方式じこけんせつじぎょうじゅたく活用 | 全部自分でやるのが自己建設、企画・管理をデベロッパーに任せ資金は自分が出すのが事業受託 | 事業受託でも借入れの名義は土地所有者本人。 |
| 土地信託方式とちしんたく活用 | 信託銀行に土地を信託し、運用成果から信託配当を受け取る方式 | 配当は実績次第で保証されない。所有権は形式上信託銀行へ移転。 |
| 等価交換方式（2級）とうかこうかん活用 | 土地を提供しデベロッパーの建設した建物を出資割合に応じて取得する方式 | 資金負担なしで建物を取得できる。全部譲渡と部分譲渡がある。 |
| 定期借地権方式（活用）ていきしゃくちほうしき活用 | 土地を定期借地で貸して地代収入を得る方式。建設資金不要でリスクが低い | 収益性は他方式より低め。土地は確実に戻る。 |
| 建設協力金方式（2級）けんせつきょうりょくきん活用 | 入居予定テナントから建設資金を借りて建物を建てる方式 | 保証金・協力金は賃料と相殺しながら返済する。 |
| NOI利回り（2級）えぬおーあいりまわり投資 | （年間収入−実質費用）÷投資総額。空室損も考慮した実質利回り別訳：純利回り | 表面利回りとの差を計算させる問題が定番。 |
| DSCRでぃーえすしーあーる投資 | 純収益÷元利返済額。借入金の返済余力を示す指標別訳：借入金償還余裕率 | 1.0を超えていれば収益で返済を賄えている。 |
| NPV法とIRR法えぬぴーぶいといあーるあーる投資 | 正味現在価値がプラスなら投資適格がNPV法、内部収益率が期待利回りを上回れば適格がIRR法 | DCF法の考え方を投資判断に応用したもの。 |
| レバレッジ効果（2級）ればれっじ投資 | 借入金利より投資利回りが高いとき、自己資金利回りが上昇する効果 | 逆の場合は逆レバレッジで自己資金利回りが低下する。 |
| 不動産の証券化とJ-REITしょうけんか投資 | 不動産を小口化して投資家から資金を集める仕組み。J-REITは上場型 | 少額から分散投資でき、流動性が高い。 |
| 借地権の対抗力（2級）しゃくちけんのたいこうりょく借地借家 | 借地上の建物の登記（本人名義）があれば土地の新所有者に対抗できる | 建物賃借権は引渡し（入居）で対抗力を得る。 |
| サブリースと賃料減額さぶりーす活用 | 一括借上げでも借地借家法により賃料減額請求は排除できない | 「30年家賃保証」でも減額リスクは残る。 |
| 土地区画整理事業（2級）とちくかくせいり法令 | 換地方式で道路・公園を整備する事業。仮換地指定で使用収益が移る | 保留地は事業費に充てるため売却される。 |
| 宅地造成・盛土規制法（2級）もりどきせいほう法令 | 規制区域内の盛土等に知事の許可を要する法律（2023年施行） | 旧宅造法に代わり全国一律基準で規制。 |
| 住宅ローン控除と譲渡特例の関係へいようかんけい譲渡 | 3,000万円控除や買換え特例と住宅ローン控除は併用できない | 譲渡損失の特例とは併用できる。組合せの正誤が頻出。 |
| 不動産所得と消費税ふどうさんしょとくとしょうひぜい税金 | 住宅の貸付け（1か月以上）は非課税、事務所・店舗の貸付けは課税 | 駐車場として貸すと課税になる。 |
| 路線価図の読み方ろせんかず価格 | 数字は千円単位の1㎡当たり価額、記号（A〜G）は借地権割合を示す | 「300C」＝30万円/㎡・借地権割合70%。 |
| セットバック部分の評価せっとばっくのひょうか価格 | 建築基準法上後退が必要な部分は相続税評価で7割減（自用地価額×30%） | 不動産と相続の融合論点として出題される。 |
A. 3級は登記・価格・建築基準法の基本、2級は譲渡の特例・借地借家・有効活用・投資指標まで広がります。3級範囲が曖昧なら先に3級ドリルで固めてください。
A. NOI利回りとDCF法の考え方は用語として必須です。計算問題は過去問で練習し、本ドリルでは「何を何で割るか」の定義を固めてください。
A. 3周が目安です。1周目は6割で構いません。2周目で8割、3周目で9割を超えたら過去問演習に移ってください。2周目でも6割を切る場合はテキストのインプットに戻るサインです。
A. 執筆時点の法令にもとづいて作成しています。税制・社会保険の数値は毎年変わるため、受検する試験の法令基準日と最新の一次情報を必ず確認してください。本ページは非公式の学習用ドリルです。
A. 無料で、会員登録もインストールも不要です。ブラウザで開けばすぐ始められ、学習履歴はサーバに保存していません。
A. 両方です。学科では用語の定義がそのまま選択肢になり、実技では用語の要件・数値が計算の前提になります。用語段階で固めておくと、実技の解答時間が短くなります。
ドリルで語彙の土台を作ったら、記事で「単語帳の選び方・回し方」を確かめてください。